Publié en octobre 2010, à l’époque où le COS régnait sur les terrains à bâtir, cet article a été entièrement réécrit en août 2026 pour expliquer ce que ces règles sont devenues.
Le COS (coefficient d’occupation des sols) a été supprimé par la loi ALUR du 24 mars 2014, et les POS (plans d’occupation des sols) sont devenus caducs au profit des PLU. Aujourd’hui, la surface constructible d’un terrain ne se calcule plus par un coefficient unique : elle résulte du cumul des règles du PLU : emprise au sol, hauteur, retraits, espaces de pleine terre, stationnement.
Que signifiaient le COS et le POS ?
Jusqu’en 2014, beaucoup de communes plafonnaient la constructibilité par un coefficient d’occupation des sols : un COS de 0,4 sur un terrain de 500 m² autorisait 200 m² de surface de plancher. Le POS, ancêtre du PLU issu de la loi d’orientation foncière de 1967, portait ces règles dans de nombreuses communes. La loi SRU de 2000 avait amorcé leur remplacement par les PLU ; la loi ALUR a achevé le mouvement en supprimant le COS et en programmant la caducité des POS, effective au plus tard fin 2020.
Pourquoi le COS a-t-il été supprimé ?
Le législateur voulait densifier les zones déjà urbanisées pour lutter contre l’étalement urbain : le COS gelait mécaniquement des droits à construire dans des secteurs desservis par les réseaux. Sa suppression, immédiate en 2014 dans toutes les communes couvertes par un PLU, a rendu constructibles des mètres carrés qui ne l’étaient pas la veille, et a relancé les divisions parcellaires dans les tissus pavillonnaires, un phénomène très visible en Île-de-France.
Qu’est-ce qui limite la constructibilité aujourd’hui ?
La surface réellement constructible d’un terrain résulte désormais du cumul des règles du PLU (ou du PLU intercommunal) :
- l’emprise au sol maximale : la part de la parcelle que la construction peut couvrir ;
- la hauteur maximale et les gabarits (nombre de niveaux, pentes de toiture) ;
- les retraits par rapport aux voies et aux limites séparatives ;
- les coefficients d’espaces verts et de pleine terre, qui réservent une part du terrain non bâtie et non imperméabilisée ;
- le stationnement exigé, qui consomme de la surface de parcelle ;
- et, le cas échéant, les prescriptions des secteurs protégés (avis de l’architecte des Bâtiments de France).
La mesure de référence n’est plus la SHON de l’époque du COS mais la surface de plancher, en vigueur depuis mars 2012.
Comment calculer ce que vous pouvez construire sur une parcelle ?
- Identifiez la zone de la parcelle sur le règlement graphique du PLU (Géoportail de l’urbanisme ou mairie).
- Lisez le règlement de zone : emprise, hauteur, retraits, pleine terre, stationnement.
- Dessinez l’enveloppe constructible : la surface au sol possible multipliée par le nombre de niveaux admis donne l’ordre de grandeur de la surface de plancher.
- Vérifiez par un certificat d’urbanisme opérationnel : la mairie confirme la faisabilité de votre projet précis et fige les règles 18 mois.
Cette lecture conditionne directement la valeur d’un terrain, comme expliqué dans le hub terrains à vendre et terrains à bâtir : à surface égale, deux parcelles de zones différentes n’offrent pas du tout les mêmes droits.
Questions fréquentes
Certaines communes appliquent-elles encore un COS ?
Non. Depuis la loi ALUR de 2014, le COS est inopposable dans les communes au PLU, et les POS qui le portaient sont caducs. Seules subsistent des règles de gabarit, d’emprise et de hauteur.
Une commune sans PLU, quelles règles s’appliquent ?
La carte communale ou, à défaut, le règlement national d’urbanisme (RNU), avec son principe de constructibilité limitée aux parties déjà urbanisées de la commune.
Le PLU peut-il changer après mon achat ?
Oui, les PLU se révisent. D’où l’intérêt du certificat d’urbanisme opérationnel, qui cristallise les règles applicables à votre projet pendant 18 mois.