La garantie décennale de votre maison individuelle

Que couvre la garantie décennale ?

Deux familles de dommages, appréciées au cas par cas par les tribunaux :

• Ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage : fissures structurelles évolutives, affaissement de fondations, charpente défaillante, effondrement partiel.
• Ceux qui rendent la maison impropre à sa destination : infiltrations généralisées par la toiture ou les façades, défaut d’étanchéité d’une terrasse, carrelage qui se soulève sur toute une pièce, installation de chauffage inopérante, non-conformité rendant le logement inhabitable.

Sont aussi couverts les dommages affectant les équipements indissociables du bâti (canalisations encastrées, plancher chauffant) : ceux qu’on ne peut pas remplacer sans détériorer l’ouvrage. Les équipements dissociables relèvent de la garantie biennale, et les défauts mineurs signalés la première année de la garantie de parfait achèvement.

Qui doit la décennale et à partir de quand ?

Tout constructeur au sens large : l’entreprise titulaire d’un CCMI, mais aussi l’architecte, le maître d’œuvre, les artisans de chaque lot, le bureau d’études. Chacun doit être assuré en responsabilité décennale avant l’ouverture du chantier, et vous remettre son attestation mentionnant les activités couvertes. Le point de départ des 10 ans est unique : la réception des travaux, ce procès-verbal signé qui marque la fin du chantier, avec ou sans réserves.

La dommages-ouvrage : pourquoi elle change tout

L’assurance dommages-ouvrage (DO), obligatoire pour qui fait construire depuis la loi Spinetta de 1978, préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre que les responsabilités soient établies. Concrètement :

1. vous déclarez le sinistre à l’assureur DO par recommandé ;
2. l’assureur missionne un expert et se prononce sur la garantie dans les délais réglementaires (60 jours pour la position de principe, 90 jours pour l’offre d’indemnisation) ;
3. il finance les travaux de réparation, puis exerce lui-même les recours contre les constructeurs responsables et leurs assureurs.

Sans DO, vous devez agir directement contre le constructeur et son assureur décennal, souvent au tribunal, avec des années de procédure. La DO se souscrit avant l’ouverture du chantier ; son absence complique aussi la revente de la maison dans les 10 ans.

Comment faire jouer la garantie, pas à pas ?

• Documentez : photos datées, constats, factures.
• Déclarez à l’assureur DO par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant précisément les désordres.
• Parallèlement, mettez en demeure le constructeur s’il est encore en activité : certains désordres se règlent à l’amiable.
• Respectez le délai : l’action se prescrit 10 ans après la réception. Un désordre apparu la neuvième année reste couvert si vous agissez sans tarder.
• En cas de refus de garantie, une expertise contradictoire puis, au besoin, le juge : ne signez aucune renonciation sans conseil.

Questions fréquentes

Les fissures sont-elles toujours couvertes par la décennale ?

Non. Les microfissures esthétiques et stables ne relèvent pas de la décennale. Une fissure traversante, évolutive ou accompagnée d’infiltrations, en revanche, compromet l’ouvrage et entre dans la garantie : l’expertise fait la différence.

La décennale suit-elle la maison en cas de revente ?

Oui. La garantie est attachée à l’ouvrage, pas au propriétaire : l’acquéreur bénéficie du temps restant, et le notaire mentionne la DO et les assurances des constructeurs dans l’acte.

Que faire si l’entreprise a disparu ?

Son assureur décennal reste tenu pour les chantiers couverts à l’époque : retrouvez l’attestation d’assurance remise avant travaux. Avec une DO, c’est votre assureur qui s’en charge.