Les frais de notaire sur un terrain constructible représentent 7 à 8 % du prix d’achat. Contrairement à ce que suggère leur nom, seuls 15 à 20 % vont au notaire (ses émoluments) : les 80 % restants sont des droits d’enregistrement reversés au département et à la commune (5,80 % environ), auxquels s’ajoutent la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et des débours (800 à 1 500 €). Pour un terrain acheté 150 000 € à un particulier, les frais atteignent 11 000 à 12 000 €. La règle change quand le vendeur est un professionnel (lotisseur, promoteur) : le régime TVA s’applique, les DMTO tombent à 0,715 %, et les frais totaux passent à 2 à 3 %.
Que couvrent les frais de notaire sur un terrain
L’expression « frais de notaire » est un raccourci trompeur qui désigne en réalité quatre postes distincts, seul le dernier revenant effectivement au notaire :
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), taxe payée à l’État puis reversée au département et à la commune. C’est de loin le plus gros poste. Le taux global est de 5,80 % dans la majorité des départements (5,09 % pour la part départementale, 1,20 % pour la part communale, moins des frais d’assiette).
- La contribution de sécurité immobilière (CSI), taxe versée à l’État en contrepartie de la conservation des hypothèques et de la formalité de publicité foncière : 0,10 % du prix.
- Les débours, remboursements des frais réels avancés par le notaire pour rassembler les pièces du dossier : demandes d’urbanisme, extraits cadastraux, état hypothécaire, géomètre, publication au service de la publicité foncière. Comptez 800 à 1 500 € selon la complexité.
- Les émoluments du notaire, sa rémunération proprement dite, tarifée par décret. Pour un terrain de 150 000 €, environ 1 100 à 1 400 € hors TVA, auxquels s’ajoutent 20 % de TVA.
Cette structure explique pourquoi négocier « les frais de notaire » à la baisse revient en réalité à négocier les seuls émoluments, qui représentent moins de 1 % du prix. Depuis 2020, le notaire peut consentir une remise de 20 % maximum sur ses émoluments pour les tranches supérieures à 100 000 €, à sa discrétion.
Comment calculer les frais de notaire d’un terrain constructible
Le calcul suit une méthode simple pour un terrain acheté à un particulier, régime normal des DMTO :
- Base de calcul : le prix de vente hors mobilier, tel qu’il figure dans l’acte notarié. Aucun mobilier n’est en principe rattaché à un terrain nu.
- DMTO : appliquez le taux global de votre département. Pour la métropole, il est de 5,80 % dans 96 départements (le taux plein a été relevé de 4,50 % à 4,89 % puis 5,09 % pour la part départementale par la loi de finances 2014, complétée par 1,20 % communal). Quatre départements restent à 5,09 % seulement (Indre, Isère, Morbihan, Mayotte au moment de la publication).
- CSI : 0,10 % du prix.
- Émoluments : barème dégressif fixé par arrêté du 28 octobre 2016. Quatre tranches : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 501 à 17 000 €, 1,064 % de 17 001 à 60 000 €, 0,799 % au-delà. Ajoutez 20 % de TVA sur le résultat.
- Débours : forfait indicatif de 1 000 € pour un terrain sans complication.
Le total ressort à 7 à 8 % du prix pour un terrain à 100 000-300 000 €. Le poids relatif des émoluments et des débours baisse au fur et à mesure que le prix monte, car ces postes sont partiellement forfaitaires.
Exemples chiffrés par tranche de prix
Voici les frais de notaire pour un terrain constructible acheté à un particulier, DMTO à 5,80 % (cas majoritaire) :
- Terrain à 50 000 € : DMTO 2 900 €, CSI 50 €, émoluments environ 900 € HT (1 080 € TTC), débours 900 €. Total : 4 930 € soit 9,9 %. Le poids des frais forfaitaires pèse davantage sur les petits budgets.
- Terrain à 100 000 € : DMTO 5 800 €, CSI 100 €, émoluments environ 1 200 € HT (1 440 € TTC), débours 1 000 €. Total : 8 340 € soit 8,3 %.
- Terrain à 150 000 € : DMTO 8 700 €, CSI 150 €, émoluments environ 1 600 € HT (1 920 € TTC), débours 1 100 €. Total : 11 870 € soit 7,9 %.
- Terrain à 200 000 € : DMTO 11 600 €, CSI 200 €, émoluments environ 2 000 € HT (2 400 € TTC), débours 1 100 €. Total : 15 300 € soit 7,7 %.
- Terrain à 300 000 € : DMTO 17 400 €, CSI 300 €, émoluments environ 2 800 € HT (3 360 € TTC), débours 1 200 €. Total : 22 260 € soit 7,4 %.
Les simulateurs officiels de Bercy (impots.gouv.fr) et du Conseil supérieur du notariat (notaires.fr) fournissent un chiffrage précis en fonction du département. Comptez 15 minutes pour un devis exact.
Cas particulier : terrain acheté à un professionnel
Quand le vendeur est un lotisseur, un promoteur ou un marchand de biens, la vente est soumise à la TVA immobilière et non aux DMTO au taux plein. Le régime est plus avantageux pour l’acheteur en termes de frais de notaire, mais le prix affiché inclut généralement la TVA :
- Les DMTO tombent à 0,715 % du prix (au lieu de 5,80 %).
- La CSI reste à 0,10 %.
- Les émoluments et débours sont inchangés.
Pour un terrain à 150 000 € TTC vendu par un lotisseur, les frais de notaire tombent à 4 000-4 500 €, soit environ 2,7 % du prix. Attention en revanche : la TVA à 20 % est déjà incluse dans le prix de vente affiché par le lotisseur, ce qui explique une part de la différence de prix entre terrain lotisseur et terrain particulier à surface égale.
Le terrain à bâtir vendu par un particulier reste dans le régime droits d’enregistrement classiques. La TVA ne s’applique pas, sauf si le vendeur a expressément opté pour l’assujettissement, cas rare.
Quand paie-t-on les frais de notaire
Les frais de notaire sont réglés en une seule fois, le jour de la signature de l’acte authentique, généralement deux à trois mois après le compromis. Le paiement se fait par virement à l’ordre du notaire : celui-ci reverse ensuite les taxes aux administrations concernées et conserve ses émoluments.
Le notaire édite systématiquement un décompte détaillé qui distingue les quatre postes : DMTO, CSI, débours, émoluments HT et TVA sur émoluments. Exigez ce décompte pour comprendre où va chaque euro. Un an après la vente, le notaire est tenu de restituer d’éventuels trop-perçus sur les débours (frais réels finalement inférieurs à la provision).
Astuces pour réduire les frais de notaire
Trois leviers légaux existent, aux effets modestes mais réels :
- Négocier les émoluments au-delà de 100 000 €. Depuis le décret du 26 février 2020, le notaire peut consentir une remise commerciale de 20 % maximum sur ses émoluments pour la tranche supérieure à 100 000 €. Sur un terrain à 200 000 €, l’économie potentielle atteint 200-300 €.
- Séparer le mobilier. Sans objet pour un terrain nu, mais utile si l’achat porte sur un terrain avec construction existante ou dépendances mobilières (piscine hors sol, cabane démontable). La valeur du mobilier ne supporte pas les DMTO.
- Choisir le régime TVA quand c’est possible. L’achat en lotissement, plus onéreux au prix affiché, offre des frais de notaire réduits qui compensent partiellement l’écart.
À l’inverse, aucune astuce n’existe pour réduire les DMTO à taux plein : c’est une imposition fixée par la loi et le département. Se faire aider par un notaire concurrent ne change rien à cette part.
Aller plus loin
Les frais de notaire s’ajoutent aux autres coûts de l’acquisition d’un terrain à bâtir : notre analyse du prix d’un terrain constructible détaille le budget global. Une fois l’acte signé, la connaissance du marché local vous aide à évaluer la plus-value potentielle. Si le vendeur est un professionnel, notre guide sur le CCMI précise les articulations entre achat du terrain et contrat de construction. Pour comparer les prix moyens dans votre département, consultez notre hub terrains à vendre et terrains à bâtir.
Questions fréquentes
Quels sont les frais de notaire pour l’achat d’un terrain constructible en 2026 ?
7 à 8 % du prix d’achat pour un terrain acheté à un particulier (régime DMTO). 2 à 3 % pour un terrain acheté à un lotisseur ou un promoteur (régime TVA immobilière). La différence tient à la nature des taxes : DMTO à 5,80 % contre 0,715 % pour la TVA immobilière.
Combien coûtent les frais de notaire pour l’achat d’un terrain constructible ?
Pour un terrain vendu par un particulier : environ 8 340 € pour 100 000 €, 11 870 € pour 150 000 €, 15 300 € pour 200 000 €, 22 260 € pour 300 000 €. Le taux effectif baisse légèrement avec le prix car les émoluments et débours sont dégressifs.
Quels sont les frais quand on achète un terrain ?
Quatre postes composent les frais de notaire : les droits de mutation (DMTO, 5,80 % du prix, reversés au département et à la commune), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %), les débours du notaire (800 à 1 500 €), les émoluments du notaire (0,8 à 1 % au barème dégressif, plus 20 % TVA). Prévoyez aussi le bornage éventuel (500 à 1 500 €) et la viabilisation (5 000 à 15 000 €).
Comment calculer exactement les frais de notaire ?
Additionnez : DMTO à 5,80 % du prix (ou 0,715 % en TVA immobilière), CSI à 0,10 %, émoluments selon le barème 2016 (4 tranches dégressives, plus 20 % TVA), débours forfait 1 000 €. Les simulateurs de notaires.fr et impots.gouv.fr fournissent un chiffrage précis par département.
Comment calculer les frais de notaire pour l’achat d’un terrain constructible ?
Base : prix hors mobilier. DMTO : 5,80 % (droits départementaux et communaux réunis) ou 0,715 % si vendeur professionnel soumis à TVA. Ajoutez CSI 0,10 %, débours d’environ 1 000 €, et émoluments notaire selon barème dégressif (1 200 à 3 000 € pour un terrain de 100 000 à 300 000 €). Total 7 à 8 % en régime DMTO, 2 à 3 % en régime TVA.
Quels sont les frais de notaire pour 150 000 € ?
Environ 11 870 € pour un terrain acheté à un particulier : 8 700 € de DMTO, 150 € de CSI, 1 920 € d’émoluments TTC, 1 100 € de débours. Pour un même prix chez un lotisseur, les frais tombent à 4 000-4 500 € grâce au régime TVA (DMTO ramenés à 0,715 %).
Le notaire peut-il baisser ses honoraires ?
Oui, jusqu’à 20 % sur les émoluments pour la tranche du prix supérieure à 100 000 €, depuis le décret du 26 février 2020. La remise reste à la discrétion du notaire et n’affecte que ses honoraires propres (moins de 1 % du prix). Aucune négociation n’est possible sur les DMTO ni la CSI, qui sont des taxes légales.