Publié en mars 2012 en plein débat parlementaire, cet article a été entièrement réécrit en août 2026 pour raconter la fin de l’histoire et décrire les majorations de constructibilité toujours applicables.
En mars 2012, une loi majorait de 30 % les droits à construire sur la plupart des terrains couverts par un PLU. Abrogée dès l’été suivant, elle n’aura vécu que quelques mois. Le mouvement de fond, lui, a bien eu lieu : la loi ALUR a supprimé le COS en 2014, et des majorations ciblées de constructibilité subsistent aujourd’hui pour le logement social, l’intermédiaire et la performance énergétique.
Que prévoyait la loi de mars 2012 ?
Votée en fin de législature, la loi du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire augmentait automatiquement de 30 % les possibilités de construction (gabarit, hauteur, emprise, COS de l’époque) sur les terrains des communes couvertes par un PLU, sauf délibération contraire après consultation du public. L’objectif affiché : libérer de la surface constructible sans toucher aux documents d’urbanisme, pour répondre à la crise du logement. Beaucoup de propriétaires y ont vu la possibilité d’agrandir, de surélever ou de densifier leur parcelle.
Pourquoi a-t-elle été abrogée aussi vite ?
Le dispositif, contesté par les associations d’élus qui y voyaient une intrusion dans leurs compétences d’urbanisme, est devenu un marqueur de l’alternance politique : la loi du 6 août 2012 l’a abrogé avant même que la consultation du public n’ait été menée dans la plupart des communes. Bilan pour les particuliers : une fenêtre théorique de quelques mois, presque jamais mobilisable en pratique, le temps des procédures. L’épisode illustre une règle d’or : ne fondez jamais un achat de terrain sur un droit à construire annoncé mais non stabilisé.
Ce qui a réellement changé depuis : ALUR et la densification
Le vrai tournant est venu deux ans plus tard : la loi ALUR du 24 mars 2014 a supprimé le COS et la taille minimale des terrains, rendant aux règles morphologiques (emprise, hauteur, retraits) le monopole de la constructibilité, comme détaillé dans notre article COS et POS : que sont devenues ces règles. C’est cette réforme, et non la majoration éphémère de 2012, qui a ouvert l’ère des divisions parcellaires dans les tissus pavillonnaires, particulièrement visible en Île-de-France.
Quelles majorations de constructibilité existent encore ?
Le code de l’urbanisme autorise toujours les communes à accorder des bonus, mais de façon ciblée et volontaire :
- logement social et intermédiaire : majoration possible du volume constructible pour les programmes comportant ces logements ;
- performance énergétique et environnementale : bonus de constructibilité pour les projets exemplaires, dans la limite fixée par le PLU ;
- transformation et surélévation : dérogations possibles en zone tendue pour créer du logement à partir de l’existant.
Pour une maison individuelle, ces bonus jouent rarement : votre enveloppe constructible réelle se lit dans le règlement de zone et se mesure en surface de plancher. En cas de doute, le certificat d’urbanisme opérationnel reste le juge de paix, comme rappelé dans le hub terrains à vendre et terrains à bâtir.
Questions fréquentes
La majoration de 30 % de 2012 peut-elle encore s’appliquer quelque part ?
Non. L’abrogation d’août 2012 a mis fin au dispositif sur tout le territoire ; seules les majorations ciblées prévues par le code de l’urbanisme et activées par les communes subsistent.
Comment savoir si ma commune accorde un bonus de constructibilité ?
Dans le règlement du PLU (dispositions générales ou articles de zone) et auprès du service urbanisme. Le certificat d’urbanisme opérationnel intègre ces règles dans sa réponse.
Un PLU peut-il augmenter mes droits à construire sans que je le demande ?
Oui : chaque révision peut assouplir (ou durcir) emprise et hauteurs. D’où l’intérêt de suivre les enquêtes publiques de révision dans la commune où vous possédez un terrain.