Le COS (coefficient d’occupation des sols) a été supprimé par la loi ALUR du 24 mars 2014, et les POS (plans d’occupation des sols) sont devenus caducs au profit des PLU. Aujourd’hui, ce qui détermine le droit à bâtir sur un terrain, ce n’est plus un coefficient unique, mais le cumul des règles morphologiques du PLU : emprise au sol, hauteur, retraits, coefficient d’espaces verts de pleine terre, stationnement. L’emprise au sol est devenue la règle centrale — elle limite la surface au sol que la construction peut occuper.
Ce qui a remplacé le COS : l’emprise au sol et les autres règles du PLU
Jusqu’en 2014, la plupart des communes plafonnaient la constructibilité par un coefficient d’occupation des sols : un COS de 0,4 sur un terrain de 500 m² autorisait 200 m² de surface constructible. Ce coefficient unique, simple à comprendre, était devenu un frein à la densification des tissus urbains déjà desservis par les réseaux. La loi ALUR du 24 mars 2014 l’a supprimé immédiatement dans toutes les communes couvertes par un PLU, en même temps qu’elle supprimait la taille minimale des terrains constructibles.
Aujourd’hui, la surface constructible d’un terrain résulte du cumul de plusieurs règles morphologiques écrites dans le règlement de zone du PLU (ou PLUi) :
- L’emprise au sol maximale, généralement exprimée en pourcentage de la parcelle : c’est la règle centrale qui a pris la place du COS.
- La hauteur maximale et les gabarits (nombre de niveaux, pentes de toiture).
- Les retraits par rapport aux voies et aux limites séparatives.
- Le coefficient d’espaces verts de pleine terre, qui réserve une part de la parcelle non bâtie et non imperméabilisée.
- Le stationnement, souvent 1 à 2 places par logement.
- Le cas échéant, les prescriptions des secteurs protégés (avis de l’architecte des Bâtiments de France).
Qu’est-ce que l’emprise au sol ?
L’emprise au sol est définie par l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme : c’est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs compris, sur le sol. Autrement dit, c’est la surface au sol que la construction occupe, mesurée à l’aplomb des saillies extérieures. Elle s’exprime en mètres carrés.
Le coefficient d’emprise au sol (CES), écrit dans le règlement de zone du PLU, plafonne cette emprise à une fraction de la parcelle. Un CES de 0,3 sur une parcelle de 500 m² autorise 150 m² d’emprise au sol. Ce coefficient a hérité, dans les faits, du rôle qu’occupait le COS avant 2014, mais avec une logique différente : il porte sur la surface au sol, pas sur la surface de plancher — un plan à étages permet ainsi davantage de surface bâtie qu’un plain-pied de même emprise.
Comment calculer l’emprise au sol de votre maison ?
Étape par étape :
- Reportez le contour extérieur de la construction sur un plan de masse, en incluant tous les débords et surplombs.
- Ajoutez les éléments annexes qui reposent au sol : garage, abri de jardin, terrasse couverte, véranda, auvent, marquise, coffres de volets roulants saillants.
- Retirez les éléments qui ne créent pas d’emprise : rampes d’accès sans surplomb, escaliers extérieurs non couverts, terrasses de plain-pied non couvertes (voir plus bas).
- Additionnez les surfaces ainsi obtenues : c’est votre emprise au sol totale.
- Comparez à la limite fixée par le PLU (CES × surface de la parcelle).
Qu’est-ce qui rentre dans l’emprise au sol ?
- Les murs extérieurs de la maison, mesurés au nu extérieur.
- Les débords de toiture, avant-toits, encorbellements, balcons couverts, loggias.
- Le garage intégré ou attenant, l’abri de jardin, la véranda close et couverte, la piscine couverte.
- Les auvents et marquises qui débordent de la façade.
- Les coffres de volets roulants extérieurs saillants.
- Les terrasses couvertes (avec toit ou pergola pleine).
Qu’est-ce qui ne rentre pas dans l’emprise au sol ?
- Les terrasses de plain-pied non couvertes, dépourvues de fondations.
- Les rampes d’accès extérieures et allées.
- Les piscines non couvertes (mais elles rentrent dans la surface taxable pour la taxe d’aménagement).
- Les pergolas ouvertes sans toit plein.
- Les escaliers extérieurs non couverts.
- Les éléments de décoration en saillie (bandeaux, corniches) de faible dimension.
La terrasse mérite un focus : une terrasse au niveau du sol naturel, sans dalle en surélévation ni couverture, ne crée pas d’emprise au sol. Une terrasse surélevée sur pilotis ou couverte par un auvent, si.
Emprise au sol, surface de plancher, surface habitable : les différences
| Notion | Ce qu’elle mesure | Usage |
|---|---|---|
| Emprise au sol | Projection verticale de la construction au sol, saillies comprises | Règle d’urbanisme du PLU (CES), régime de l’autorisation |
| Surface de plancher | Somme des surfaces closes et couvertes de hauteur > 1,80 m, au nu intérieur des façades | Autorisation d’urbanisme, recours obligatoire à l’architecte au-delà de 150 m² |
| Surface habitable (loi Boutin) | Surface de plancher moins murs, cloisons, gaines, sous-sols, combles non aménagés, vérandas | Location, diagnostics, contrat de bail |
| Surface taxable | Surface de plancher plus certaines annexes closes (garage compris) | Taxe d’aménagement |
Une maison de 130 m² de surface de plancher peut correspondre à environ 120 m² habitables, 150 m² taxables et 90 m² d’emprise au sol selon la configuration (nombre de niveaux, garage, débords). Vérifiez toujours quelle notion un document utilise. Le détail de la surface de plancher figure dans notre article surface de plancher.
Le COS existe-t-il encore ?
Non. Le COS a été supprimé par la loi ALUR du 24 mars 2014 dans toutes les communes couvertes par un PLU. Il est inopposable depuis cette date, même si un ancien règlement de PLU en mentionne encore un — la mention n’a plus de valeur juridique. Les décisions de refus de permis basées sur un COS ont été systématiquement censurées par la jurisprudence depuis 2014.
Il reste possible qu’un règlement de zone n’ait pas été mis à jour et affiche encore un article « COS » : ne le prenez pas en compte pour votre projet. Le certificat d’urbanisme opérationnel (voir plus bas) confirmera les règles réellement applicables.
Que sont devenus les POS ?
Les plans d’occupation des sols (POS), ancêtres des PLU issus de la loi d’orientation foncière de 1967, ont été progressivement remplacés par les plans locaux d’urbanisme (PLU) à partir de la loi SRU de 2000. La loi ALUR a achevé le mouvement en programmant leur caducité, effective au plus tard fin 2020. Les communes qui n’ont pas adopté de PLU à cette date sont revenues au règlement national d’urbanisme (RNU), avec son principe de constructibilité limitée aux parties déjà urbanisées.
Comment connaître les règles applicables à votre terrain ?
- Identifiez la zone de la parcelle sur le règlement graphique du PLU (Géoportail de l’urbanisme ou site de la mairie).
- Lisez le règlement de zone correspondant : emprise au sol (CES), hauteur, retraits, pleine terre, stationnement.
- Dessinez l’enveloppe constructible : la surface au sol possible multipliée par le nombre de niveaux admis donne l’ordre de grandeur de la surface de plancher.
- Vérifiez par un certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) : la mairie confirme la faisabilité de votre projet précis et fige les règles applicables 18 mois. Sa demande est gratuite.
Ce parcours conditionne directement la valeur d’un terrain, comme expliqué dans le hub terrains à vendre et terrains à bâtir : à surface égale, deux parcelles de zones différentes n’offrent pas du tout les mêmes droits.
Une commune sans PLU : quelles règles s’appliquent ?
Si votre commune est encore dépourvue de PLU (les communes rurales sont concernées en premier lieu), deux cas :
- Carte communale : document simplifié qui délimite les zones constructibles et les zones inconstructibles, sans règles morphologiques détaillées. Le règlement national d’urbanisme s’applique en complément.
- Ni PLU ni carte communale : le règlement national d’urbanisme (RNU) s’applique intégralement, avec son principe fondamental de constructibilité limitée aux parties déjà urbanisées de la commune. Toute demande hors parties urbanisées est refusée sauf exception motivée.
Le PLU peut-il changer après mon achat ?
Oui, les PLU se révisent tous les 10-15 ans. Ce qui est constructible aujourd’hui peut ne plus l’être demain (rare, mais possible pour un terrain devenu naturel), et l’inverse est vrai. D’où l’intérêt du certificat d’urbanisme opérationnel qui cristallise les règles applicables à votre projet pendant 18 mois, période durant laquelle une révision du PLU ne vous est pas opposable pour ce projet précis.
Suivre les révisions de PLU dans votre commune
Pour anticiper : la commune organise une enquête publique lors de chaque révision de PLU, avec période de consultation ouverte à tous et registre où déposer vos observations. Les enquêtes publiques sont annoncées dans la presse locale, sur le site de la mairie et affichées en mairie. Si vous possédez un terrain, c’est le moment de vous exprimer sur les règles qui vont s’appliquer à votre parcelle pour la décennie suivante.
Aller plus loin
L’emprise au sol s’articule avec la surface de plancher pour déterminer votre régime d’autorisation (déclaration préalable ou permis, obligation de l’architecte à 150 m²). Pour un projet francilien, notre dossier Île-de-France et le focus Hauts-de-Seine détaillent les PLU intercommunaux du Grand Paris. La méthode générale d’évaluation d’un terrain figure dans le hub terrains à vendre et terrains à bâtir.
Questions fréquentes
Est-ce que le COS existe encore ?
Non. Le COS a été supprimé par la loi ALUR du 24 mars 2014 dans toutes les communes couvertes par un PLU. Il est inopposable depuis cette date, même si un ancien règlement en mentionne encore un.
Qu’est-ce que l’emprise au sol ?
C’est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs compris, sur le sol. Elle est définie à l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme et se mesure en mètres carrés. Le coefficient d’emprise au sol (CES) du PLU la plafonne.
Comment calculer l’emprise au sol d’une maison ?
Reportez le contour extérieur du bâtiment sur un plan, incluez les débords et surplombs (garage, véranda, auvents, coffres de volets), retirez les terrasses de plain-pied non couvertes et les rampes, additionnez et comparez à la limite du PLU.
Qu’est-ce qui rentre dans l’emprise au sol ?
Les murs extérieurs, débords de toiture, avant-toits, balcons couverts, garages, vérandas, auvents, coffres de volets roulants saillants, terrasses couvertes.
Une terrasse crée-t-elle de l’emprise au sol ?
Non si elle est au niveau du sol naturel et non couverte. Oui si elle est surélevée sur pilotis, ou couverte par un auvent, une pergola pleine ou un toit.
Quelle est la différence entre l’emprise au sol et la surface habitable ?
L’emprise au sol est la projection au sol de la construction, saillies comprises. La surface habitable (loi Boutin) est la surface intérieure des pièces à vivre, murs et cloisons déduits, hors sous-sols, combles non aménagés et vérandas. Les deux notions ne mesurent pas la même chose.
Comment connaître le CES applicable à mon terrain ?
Consultez le règlement de zone du PLU de la commune sur le Géoportail de l’urbanisme ou en mairie. Le certificat d’urbanisme opérationnel confirme les règles applicables à votre projet précis et les fige 18 mois.