Publié en septembre 2011, cet article a été entièrement réécrit en août 2026 pour refléter le droit en vigueur.
Le CCMI (contrat de construction de maison individuelle) est le seul contrat qui impose au constructeur un prix ferme et forfaitaire, un délai de livraison garanti par un établissement financier et une notice descriptive exhaustive. Créé par la loi du 19 décembre 1990, il s’applique dès qu’un professionnel se charge de la construction d’une maison sur votre terrain d’après un plan qu’il fournit.
Qu’est-ce que le CCMI exactement ?
Le contrat de construction de maison individuelle est un contrat réglementé par la loi du 19 décembre 1990, codifiée aux articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Il vise une situation précise : vous possédez (ou allez posséder) un terrain, et un professionnel s’engage à y construire votre maison. Deux variantes existent :
- le CCMI avec fourniture de plan, de loin le plus courant : le constructeur conçoit le plan et réalise les travaux ;
- le CCMI sans fourniture de plan : le professionnel exécute au minimum le gros œuvre, la mise hors d’eau et hors d’air, sur un plan que vous apportez.
Ce cadre est d’ordre public : aucune clause ne peut y déroger en votre défaveur. Un professionnel qui construit votre maison sur plan sans signer de CCMI se place dans l’illégalité, quel que soit le nom donné au document (« contrat d’entreprise », « marché de travaux »…).
Que doit contenir un CCMI valable ?
- La désignation du terrain et le titre de propriété ou la promesse de vente.
- Le plan et la notice descriptive : la notice détaille pièce par pièce tout ce qui est compris, et chiffre séparément les travaux restant à votre charge. C’est le document sur lequel se comparent deux offres.
- Le prix ferme et forfaitaire, révisable uniquement selon une formule légale encadrée (indice BT01), et son mode de paiement.
- Le délai d’exécution et les pénalités de retard.
- Les conditions suspensives : acquisition du terrain, obtention du permis de construire, obtention des prêts, de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison.
- L’attestation de garantie de livraison délivrée par un garant (banque ou assureur) : sans elle, le chantier ne peut pas s’ouvrir.
Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception du contrat par lettre recommandée.
Comment fonctionne l’échéancier de paiement ?
Les appels de fonds sont plafonnés par la loi à chaque stade d’avancement :
| Stade du chantier | Cumul maximum exigible |
|---|---|
| Ouverture du chantier | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Achèvement des murs | 40 % |
| Mise hors d’eau (toiture) | 60 % |
| Mise hors d’air (menuiseries) et cloisons | 75 % |
| Achèvement des travaux d’équipement | 95 % |
Les 5 % restants se règlent à la réception si vous n’émettez pas de réserves ; en cas de réserves, ils sont consignés jusqu’à leur levée. Ne payez jamais en avance de phase : c’est précisément ce que l’échéancier légal interdit.
Quelles garanties le CCMI déclenche-t-il ?
- La garantie de livraison à prix et délais convenus : si le constructeur défaille, le garant finance l’achèvement de la maison.
- La garantie de parfait achèvement (1 an après réception).
- La garantie biennale sur les équipements dissociables (2 ans).
- La garantie décennale sur la solidité de l’ouvrage (10 ans), préfinancée par votre assurance dommages-ouvrage.
Les pièges à éviter avant de signer
- Une notice descriptive floue : « selon échantillon » ou « gamme constructeur » sans référence précise ouvre la porte aux déconvenues. Exigez marques et références.
- Des postes exclus non chiffrés : raccordements, adaptation au sol, peintures, cuisine. La loi impose de les chiffrer même s’ils restent à votre charge.
- Une adaptation au sol forfaitaire alors que l’étude de sol révèle des argiles : les fondations doivent être dimensionnées d’après l’étude géotechnique, pas au forfait.
- Un dépôt de garantie non consigné : avant signature, aucun versement ne peut être exigé ; le dépôt éventuel est plafonné et doit être consigné.
Le choix du professionnel se prépare avec notre annuaire des constructeurs, et le parcours complet du projet est décrit dans le hub faire construire sa maison neuve.
Questions fréquentes
Le CCMI est-il obligatoire pour faire construire ?
Il est obligatoire dès qu’un professionnel se charge de la construction d’une maison individuelle sur votre terrain d’après un plan qu’il propose. En maîtrise d’œuvre ou en coordination d’artisans, d’autres cadres s’appliquent, sans garantie de livraison.
Le prix d’un CCMI peut-il augmenter en cours de chantier ?
Seule la révision selon la formule légale (indice BT01, dans les limites prévues au contrat) est possible. Tout supplément exige un avenant signé : sans votre accord écrit, le prix ne bouge pas.
Que se passe-t-il si le constructeur fait faillite en cours de chantier ?
La garantie de livraison prend le relais : le garant désigne une entreprise pour achever la maison au prix convenu, et prend en charge les dépassements éventuels dans les conditions légales.