Publié en décembre 2011, cet article a été entièrement réécrit en août 2026.
La garantie biennale, dite de bon fonctionnement (article 1792-3 du code civil), couvre pendant 2 ans après la réception les équipements dissociables de la maison : ceux qu’on peut remplacer sans abîmer le bâti (volets, robinetterie, chaudière, VMC, portes intérieures). Elle se déclenche par lettre recommandée au constructeur, sans passer par le juge dans la plupart des cas.
Quels équipements sont couverts par la biennale ?
Le critère est la dissociabilité : un élément d’équipement relève de la biennale si son remplacement n’endommage pas l’ouvrage. En pratique :
| Relève de la biennale | Relève d’autres garanties |
|---|---|
| Volets, stores, portes intérieures | Fenêtres scellées défaillantes (décennale si impropriété) |
| Robinetterie, ballon d’eau chaude | Canalisations encastrées (décennale) |
| Chaudière, radiateurs, VMC | Plancher chauffant (décennale) |
| Interphone, motorisation de portail | Défauts signalés à la réception (parfait achèvement) |
La frontière n’est pas toujours nette : un même désordre peut basculer en décennale s’il rend la maison impropre à sa destination (un chauffage totalement inopérant en plein hiver, par exemple). En cas de doute, invoquez les deux fondements dans votre courrier.
Comment s’articulent les trois garanties après réception ?
- Parfait achèvement (1 an) : tous les désordres signalés à la réception ou pendant l’année qui suit, quelle que soit leur nature. C’est la garantie la plus large, mais la plus courte.
- Biennale (2 ans) : le bon fonctionnement des équipements dissociables.
- Décennale (10 ans) : la solidité et l’habitabilité de l’ouvrage.
Les trois courent à partir du même événement : la réception des travaux. D’où l’importance de ce procès-verbal, à préparer sérieusement dans le cadre de votre CCMI : notez chaque réserve, même minime.
Comment faire jouer la garantie biennale ?
- Constatez et documentez le dysfonctionnement (photos, vidéos, date d’apparition).
- Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur (ou à l’artisan du lot concerné), décrivant le désordre et demandant la réparation ou le remplacement sous un délai raisonnable.
- Relancez par mise en demeure en cas de silence, en visant l’article 1792-3 du code civil.
- Saisissez le juge avant l’expiration des 2 ans si rien ne bouge : la biennale est un délai d’épreuve et de prescription. Un référé peut ordonner les travaux rapidement.
Le remplacement à neuf de l’équipement défaillant est dû sans franchise ni vétusté : c’est une garantie légale, pas un geste commercial.
Questions fréquentes
La biennale couvre-t-elle l’entretien courant ?
Non. Un défaut d’entretien (filtre de VMC jamais nettoyé, chaudière non révisée) exonère le constructeur. Conservez les justificatifs d’entretien des équipements soumis à maintenance.
Peut-on prolonger la garantie biennale ?
Le contrat peut prévoir mieux que la loi (jamais moins). Les extensions de garantie des fabricants d’équipements s’ajoutent par ailleurs : la biennale vise l’installateur, la garantie fabricant vise le matériel.
Qui actionner : le constructeur ou l’artisan ?
En CCMI, votre interlocuteur unique est le constructeur, responsable de ses sous-traitants. Hors CCMI, adressez-vous à l’entreprise titulaire du lot concerné.